למה כדאי למכור נחלה – משק חקלאי ?

אי הידיעה של ביצוע הפעולות השונות הנוגעות למכירת נחלה עלול ל"שים רגל" הן למוכר והן לרוכש המקבל על עצמו את חבויות המס של המוכר, למלכודות מס לא צפויות אשר עלולות להכשיל את עסקת המכירה.

נחלה חקלאית מאגדת בתוכה מגוון רב של זכויות אשר חלקן זכויות פרטיות וחלקן זכויות עסקיות.0

בית המגורים שבנחלה משמש לחקלאי למגורים, הקרקע החקלאית והמבנים החקלאיים/העסקיים שבנחלה זניהם משרתים את החקלאי בעסקו. כמו כן בעל הנחלה הינו בעל זכויות באגודה השיתופית חקלאית בע"מ שהיא המושב.

בביצוע הליך מכירת הנחלה נמכרים לרוכש כלל הנכסים המשוייכים לנחלה הן במישור העסקי והן ובמישור הפרטי.

בתאריך -26.06.07 שר האוצר חתם על החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו גרמה למהפכה בכל הנוגע לזכויות החוכר בחלקת המגורים המשפיעה על גובה המיסוי ועל התמורה. בגין החלטה זו הוגש בג"ץ אך טרם ניתן פסק הדין. (עיין ערך "מכירת נחלות חקלאיות בעקבות החלטה 979").

בחוזר זה מובהרים נושאי המיסוי עליהם יש להתייחס בכובד ראש בעת מכירת משק חקלאי.

בעת מכירת משק חקלאי ייתכן כי יחולו על המוכר התשלומים ו/או המיסים הבאים: היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה, , דמי הסכמה לסוכנות היהודית מס שבח מקרקעין, מס ערך מוסף ומס מכירה.

דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

מרבית מחזיקי נחלות הינם חוכרים או ברי רשות להבדיל מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל אינו מאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים . אי-אישור המנהל חל הן לגבי זכויות המגורים ואף לגבי הזכויות החקלאיות.

מכיוון שזכויות בעלי הנחלות אינן מהוונות מעמיד בתנאי מנהל מקרקעי ישראל את אישורו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הנחלה. בעת העברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללי ברזל לחישוב מהם דמי ההסכמה שנותנים ביטוי להשקעות אשר השקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע באמצעות ערכי טבלה.

מכיוון שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר עוסקות בשינוי יעוד קובעות קודם כל את חלקו של המנהל בעליית ערכו של הקרקע לעניות דעתנו אין כל הצדקה להטיל על יתרת השווי שנשארת בידי חוכר הנחלה דמי הסכמה נוספים.

החלטה 979 מאפשרת לחוכר להמיר את דמי ההסכמה בגין חלקת המגורים בתשלום עבור מלוא זכויות הבניה שבחלקה א' בתשלום של 33% + מע"מ על פי הערכת שמאי.

קניה זו תאפשר לרוכש לפצל מגרשי המיועדים למגורים מחלקה א' ללא כל תשלום נוסף למנהל ולהרוויח מזכויות בניה נוספת בחלקה א' ללא כל תשלום למנהל פעולה זו תשפיע על העלאת התמורה עבור הנחלה.

על חוכרי נחלות אשר מעונינים למכור את משקם החקלאי לבחון האם התמורה מכילה בתוכה את הפוטנציאל הטמון בהחלטה 979 או מנגד לגרום לעיכוב המכירה ולהערך לישום החלטה 979 על מנת לקבל את מקסימום הזכויות הקימות במשק החקלאי.

מס שבח

אדם המעוניין בממכר המשק החקלאי שלו יזכה ככל אזרח מפטור במכירת בית המיועד למגורים, כמו כן יחויב בעבור מס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות.

במרבית הנחלות ישנם שני בתי מגורים,ישנה אפשרות לקבל פטור ממס שבח בעבור מכירת בית המגורים הנוסף אך ורק במידה ודווח למס שבח על העברת נכס זה לבן ממשיך.

בעליו של משק חקלאי אשר בידו המשק החקלאי במועד הקודם לתאריך 31.3.1961 זכאי לשלם מס שבח מופחת בשיעור הנע בין 12% (משנת 1948) ועד 24% (בשנת 1960) זוהי ההעדפה גם בעבור מי שירש את הנחלה או קבלה ללא תמורה מהוריו בנסיבות מסוימות והוריו החזיקו בנחלה לפני 31.3.1961.

במידה ובעל הנחלה אינו זכאי לשיעור מס מופחת , תשלום מס השבח יהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה כאשר שיעור המס הינו תואם לשיעור המס השולי בו נמצא הרישום עקב כך יש ל"נצל" את כל ההקלות ושיעורי המס להם המוכר זכאי על מנת להפחית את גובה המס.

סעיף 97(6) בפקודת מס הכנסה אומר כי פטור בעת פדיון מניה במושב שנעשה עם פרישת החבר מהאגודה השיתופית מקץ עשרים וחמישה שנות חברות באם האגודה שלפי מטרותיה פעילה באחד התחומים הבאים: יצור, תובלה, שירותים או תחבורה.

לעניות דעתנו ישנה אפשרות להשתמש בפטור ממס בזמן מכירת משק חקלאי באופן יחסי לשווי הזכויות במושב (האגודה השיתופית)המועברות לקונה המשק החקלאי (הנחלה) המהווה תנאי בלתי נפרד לרכישת המשק החקלאי.

מס מכירה

החל מתאריך- 1/1/2000 חל בנוסף מס מכירה בעבור מכירת משק/נחלה חקלאית. שיעור המס 2.5%. סעיף 72ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירת דירה המשמשת למגורים איננה חיבת בעבור מס מכירה.

בתקופה האחרונה נקבע כי תתקבל החלטה בממשלה לבטל את מס המכירה בעבור מכירות שיבוצעו החל מתאריך 1/8/07 אולם יש להמתין עבור חקיקה בנושא זה.

דירה מזכה איננה חייבת בעבור מס מכירה מבלי לשייך לשאלה האם מוכר המשק החקלאי (הנחלה) הינו זכאי לפטור בעבור מס שבח בגין מכירת דירה זו. אף אם מוכר המשק החקלאי (הנחלה) איננו בעל זכאות לפטור ממס שבח בעבור מכירת הדירה באם מדובר בדירה מזכה היא איננה חייבת בעבור מס מכירה

מס ערך מוסף

חוק מס ערך מוסף הינו מחייב ב"מס עסקאות" בשיעור 15.5% ממכירת "נכס" השייך לעוסק ומשמשו במהלך עסקיו לרבות מכירת ציוד. בפסק דין שנקבע בביהמ"ש המחוזי בענין מרלי, נידונה שאלת החבות במע"מ במכירת משק חקלאי. ביהמ"ש קבע שזכות בר רשות הינה זכות במקרקעין לעניין חוק מע"מ.

ביהמ"ש קבע עיקרון זה על פיו המחיר המשתלם בעבור המשק החקלאי הינו מעורב ומהווה תמורה בעבור הזכויות בנחלה (המשק החקלאי) ובגין הזכויות הניתנות באגודה. לכן התמורה בעבור בתי המגורים ובעבור זכויות הבניה למגורים ובגין זכות החברות באגודה לא חיבות במע"מ.

היטל השבחה

בגין זכויות תכנוניות שהתוספו למשק החקלאי (נחלה) ועדיין לא מומשו, שולם היטל השבחה בשיעור מחצית מההשבחה בעת מכירת המשק החקלאי (הנחלה).

כמו כן בר רשות איננו חייב בהיטל השבחה ועל פי כך שינויי יעוד תכנוניים עבור קרקע המשבצת החקלאית (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

החלטה 979

עמדת מינהל מקרקעי ישראל לגבי ישום החלטה 979 הינה שהחלטה 979 אכן נחתמה על ידי שר האוצר אך טרם נכנסה לתוקף עקב הצורך בהתארגנות לקראת ישומה (בין היתר בגין כח אדם, כתיבת נהלים וניסוח חוזים).

לפי גישה זו מוכרי נחלות/משקים חקלאים שישלמו דמי הסכמה בעבור חלקת המיועדת למגורים רוכשי החלקה/משק חקלאי ידרשו לשלם שוב בעבור דמי רכישה 20% משווי החלקה המיועדת למגורים + מע"מ(!),רוכשיהנחלות/המשקים החקלאיים לשקול עובדה זו ולקחתה בחשבון על מנת להעניק לה פתרון משפטי במסגרת הסכם רכישת הנחלה – המשק החקלאי.

 

 

קניתם נחלה? בוודאי תזדקקו לשירותי מנעולן בצפון להחלפת כל המנעולים בנכס