כיצד עדיף למכור משק חקלאי ?

לא מעט עירונים מחפשים לרכוש משקים חקלאיים, במטרה לממש את פנטזיית הבית בכפר. המסע אל הפנטזיה ארוכה ורצופת חוזים מינהליים ותשלומים שונים. איך רוכשים או מוכרים משק? ומה עושים עם הלולים?

לא מעט מהעירונים חולמים לעבור אל הכפר: בגלל איכות החיים, המרחבים השקט והשלווה. ככל שעובר הזמן עירונים מגיעים למסקנה שהחלום שלהם היא יחידת משק חקלאי בנוף כפרי, במקום ל"התפשר" על דירה בת 2-3 חדרים במרכז הארץ. ?

הדרך ליעד רצופת מכשולים, ובהחלט לא פשוטה. רכישת/מכירת משק חקלאי כפרי אינה דומה כלל לרכישת/מכירת דירה, וזאת נאמר לי על ידי אנשי מקצוע המתמחים בתחום זה.

בשונה מדירה, שרישומה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות מתבצע במינהל מקרקעי ישראל, ובלא מעט מקרים של רישום המשקים - גם בסוכנות היהודית. בשונה מדירות , בהן מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, במרבית המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים נדירות כבעלי זכויות חכירה.

שוני זה נובע כתוצאה מכך שברוב המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שמעניקה לאגודה השיתופית (המושב) זכות להשתמש בקרקע. האגודה השיתופית מקנה לחברים בו היתר להשתמש במשק ספציפי.

זאת אומרת, שבהתבוננות מהפן המשפטי, זכויותיו של בעלי המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות. למרות שלמעשה זכויות אלו שונות מלהיות זכאי לבעלות או זכות חכירה, אין סיבה לדאגה בגלל מעמד זה. מאבקי החקלאים על הזכות לפיצוי על הפשרת אדמותיהם סובב סביב הגדרת בר-רשות, והחקלאים אף פעם לא יצאו מקופחים.

ישנם מושבים שבהם החוזה הקשור בקרקע מתבצע באופן ישיר מול בעל המשק למינהל הקרקעות, וכך ניתנות לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע. בטרם תבצע מכירת משק, עליך לוודא שהנך רשום כבעל הזכויות במשק, הן בסוכנות היהודית, הן במשרדי אגודת המושב, והן במינהל מקרקעי ישראל.

אחרי שאומת כי הנך הוא בעל זכויות המשק, וש"זכויותיך נקיות", זאת אומרת שאינך "סוחב" עליהן שעבוד, משכון או עיקול, אפשר לבצע את העסקה. במידה והגעתם לשלב זה, לפני איחולי ה"מזל טוב" ו "בשעה טובה", כדאי לשים לב למספר נקודות:

בעוד שבעיסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (רק במידה ולא מכר דירה בארבעת השנים האחרונות) ולפטור ממס מכירה (באם מדובר בדירת שמישה למגורים), בעת מכירת המשק אין זה המצב. על אף שהנך פטור ממס שבח וממס מכירה, חלק מהמכירה עדיין חייב במס.

מזוית ראייתם של רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה עבורו מתחלקת לשני סעיפים:1. התמורה בעבור בית המגורים; 2.התמורה עבור היתרה, הקרויה גם "החלק המשקי". בזמן שהנתח המשולם עבור בית המגורים אינו חייב במס שבח ומכירה, בדומה לדירה רגילה, הרי שהנתח המשקי אינו פטור הן במס מכירה ממס שבח והן.

השאלה הנשאלת לרוב היא כיצד רשויות המס מעריכות את שווי בית המגורים ואת שווי החלק המשקי?. הרשויות מעריכות זאת על פי הערכות שווי בעיסקאות דומות, ועל פי קריטריונם כגון: מצב בית המגורים וכד'.

לפלח מסויים מבעלי המשקים ישנן חובות העומדים בברור מול שופטים (משקמים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. השופטים פועלים מכוח החוק המוכר גם כ"חוק גל". בכדי שהשופט יאשר את עסקת מכירת המשק, ויסיר צווי עיקול/מניעה שהטיל, אמור בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים מסוג זה ניתן לקבל פטור ממס לגבי הנתח הכספי ששילם הרוכש שלמטרת תשלום חובותיו.

דמי הסכמה

התשלום הבא שעליך המוכר לבצע הינו דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים בידי מי שחכר קרקע מהמינהל בזמן המכירה לחוכר אחר. על ידי כך בעצם מאשר המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בנסיקת ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה לא פשוטה, אבל לטענת בעלי מקצוע הנוגעים בתחום ישנן דרכים להפחתתם. ישנם גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. כמו כן , גובה דמי ההסכמה משפיע בחישוב מס השבח שעליך לשלם.

בנוסף מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות למטרת רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות, ייסוד המשק ועוד. בתהליך המכירה, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את אישורה להעברת הזכויות, הסוכנות דורשת את פירעון החוב. במצב שכזה מומלץ לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע כ 25% מגובה ההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסופו של דבר למענק.

אישור המושב

דבר חשוב בנוסף הינו שהמושב (כלומר האגודה השיתופית) בו הנך מתגורר תאשר קבלת רוכש המשק כמועמד לחברות ותתמוך בהעברת זכויות המשק מהמוכר לקונה. בשונה מדירות, בהן מתבצעות העיסקאות בין המוכר אל מול הקונה בלבד, במשקים זה איננו כך, ועליך לקבל את הסכמת המושב לביצוע העברת זכויותיך לקונה. ללא הסכמת האגודה השיתופית ימאן המינהל להעברת הזכויות.

במקביל להסכמת האגודה השיתופית, על רוכש המשק להתקבל לחברות במושב. אדם שאיננו חבר מושב אינו זכאי להיות בעל זכויות המשק. תהליך זה מורכב ממספר שלבים: ראשית, רוכש המשק פונה לאגודה השיתופית ומבקש

לרכוש משק ולהתקבל לחברות במושב; שנית, המושב מכוון את רוכש המשק לוועדת קליטה, זו מחליטה בהתבסס על מבדקי קבלה, האם לקבל את רוכש המשק. במידה וועדת הקליטה מאשרת, מופנית המועמדות לוועד הנהלת המושב, שמקבל החלטה האם לאשר את המלצת ועדת הקליטה. רק במקרה זה הופך רוכש המשק למועמד לחברות באגודה השיתופית ומקץ כשנה מובאת ההחלטה לאסיפה הכללית לאישור. במקרה בו מאשרת האסיפה הכללית -הופך רוכש המשק לחבר מושב.

יחד עם זאת ,בהחלט אפשרי לסיים את ביצוע עיסקת המכירה טרם הקבלה הסופית לחברות במושב.
עם סיום תהליך המכירה ניצב הרוכש, שבמרבית המקרים הינו עירוני לשעבר, מול השאלה הנשאלת: מה בדיוק עושים עם 20 דונם שטח לעיבוד חקלאי, שלצידם מחסנים, רפתות, לולים והאנגרים? אפשרי להשכירם לעיבוד חקלאי, אבל הביקוש היום אינו בשיאו, עקב המשבר בחקלאות. הדבר הביא לתופעה נרחבת ולא חוקית בשנים האחרונות,מה גם שהרשויות נוטות להעלים עין במרבית המקרים של הפיכת ההאנגרים החקלאיים ל משרדים, מבני תעשייה, מחסנים והשכרתם לבעלי עסקים. כך מובטחת לרוכש הנחלה הכנסה ועלייהכלכלית משמעותית נוספת, אשר חלק ניכר מהמשכנתא שלקח מכוסה על ידי הכנסות אלו.

מידע מוקדם בגין דמי ההסכמה

ישנה אפשרות לקבל הערכה מוקדמת בגין גובה דמי ההסכמה שיוטלו, בכפוף לתשלום אגרה.

פטור/הנחה

ישנה אפשרות לקבל הנחה/פטור בדמי הסכמה בכפוף לתנאים שקבע מנהל מקרקעי ישראל (לדוגמא- בעלי עיטורי גבורה, נכים וכגון אלו).